منابع و ماخذ مقاله اموال غیر منقول

دانلود پایان نامه

مگر اینکه خود مرتهن اجازه هر نوع تصرف را به راهن بدهد تا جایی که مال تماماً در ید راهن (وثیقه گذار) قرار بگیرد که البته رعایت حقوق مرتهن با توجه به اینکه نوع مالکیت او مالکیت تبعی انگاشته می شود از سوی راهن الزامی به نظر می رسد. علی ایحال فرضی را متصور می شویم که مرتهن (وثیقه گیرنده) که دارنده حق وثیقه نامیده می شود به هر نحو تصرفات راهن (وثیقه گذار) رضایت دارد و اتفاقاً عین مرهونه (وثیقه) را تماماً در ید راهن قرار میدهد و این اعمال حقوقی در سندی رسمی و یا عادی قید شده و یا تمامی این وقایع در قالب معامله یا عقدی و یا حتی اقرارنامه تنظیم و منعقد میگردد. اما در روز سر رسید که مبنای توافق بوده، متعهد قادر به پرداخت بدهی یا انجام عمل توافق شده نیست. فلذا مرتهن راهی جز بازداشت عین مرهونه را که در تصرف راهن است ندارد.اکنون بحث بازداشت مال مورد وثیقه به میان می آید که آن مال می تواند منقول و یا غیرمنقول باشد حال با در نظر داشتن فرض بالا و در دو قسمت بحث راجع به بازداشت وثیقه را بررسی می نمائیم.

الف) بازداشت وثیقه منقول
در ماده 105 آ.ا.م.ا.ر. قانونگذار با اشاره به مبنایی کلی مقرر داشته است که : «هرگاه مالی وثیقه برای دین یا ضمانت قرار داده شود و عنوان رهن و معاملات با حق استرداد را نداشته باشد نیز کلیه مقررات اجرائی اسناد رهنی و معاملات با حق استرداد درباره آن مجری خواهد بود.» این بدان معناست که تمایل قانونگذار بر این است که رابطه بین وثیقه گذار و وثیقه گیرنده در هر حال از قواعدی یکسان متابعت نماید. در ماده 104 آ.ا.م.ا.ر. مقرر شده است : «هرگاه مورد وثیقه مال منقول باشد بستانکار می تواند بلافاصله بعد از ابلاغ اجرائیه درخواست بازداشت آن را بکند.» در این صورت متعهدٌله درخواست بازداشت مال را نیز به سادگی می تواند در دستور کار خود قرار دهد و روشن است که قدم اول وثیقه گیرنده برای احقاق حق خود در جهت بازداشت مال مورد وثیقه منقول تقاضای صدور اجرائیه از مراجع ثبتی است چراکه مقررات ماده 41 آئین نامه مذکور بیان داشته : «بازداشت اموال متعهد به تقاضای متعهدٌله صورت می گیرد و مأمور اجرا با حضور نماینده دادستان و در صورت لزوم با حضور مأمور نیروی انتظامی و با معرفی متعهدٌله اقدام به بازداشت اموال متعلق به متعهد می نماید و حاضر نبودن متعهد یا بستگان و خادمینش و نیز بسته بودن محلی که مال در آن است مانع بازداشت مال نیست.» لذا با ارائه سند وثیقهای به ضمیمه درخواست جریان عملیات اجرائی با ارسال ابلاغ به متعهد آغاز می گردد.
در شرایطی که مستند اجرائیه سند وثیقه ای است واضح است که مشخصات مال مورد وثیقه به صورت دقیق در سند ذکر میگردد در این صورت عوامل اجراء نیاز به ارزیابی مال و شخص وثیقه گیرنده ضرورتی در معرفی مال ندارد و صرفاً کافی است که محلی که مال در زمان اجراء در آنجا قرار دارد مشخص گردد.
در مورد بازداشت اموال منقول بحث حافظ و حفاظت از مال مطرح است در همین خصوص ماده 43 آ.ا.م.ا.ر بیان می دارد: «اموالی که باید بازداشت شود درهمان جایی که هست بازداشت می شود در صـورت لـزوم به جای محـفوظی نقل می گـردد. در هر حال باید مال بازداشت شـده به حافظ سپرده شود، در صورت عدم توافق متعهدله در انتخاب حافظ انتخاب او با مأمور اجراء است.»
اشخاصی که به عنوان حافظ انتخاب می شوند اصولاً اشخاصی هستند که توانایی و قدرت مالی مطلوبی دارند و ید ایشان در خصوص حفاظ از مال بازداشت شده ید امانی است لذا پس از قبول مسئولیت دیگر حق اعتراض به اینکه می خواهد از او سلب مسئولیت شود را ندارد. این اشخاص به تناسب ارزش مال اجرت یا حق الحفاظه دریافت مینمایند. اصولاً هر شخص معتمدی می تواند به عنوان حافظ انتخاب شود اما به موجب قانون برخی از اشخاص را نمی توان به عنوان حافظ تعیین نمود مگر با تراضی کتبی طرفین موضوع متنازع فیه. ماده 46 آئین نامه به ذکر این اشخاص اختصاص داده شده است :
الف) اقوام و اقربای خود تا درجه سوم از طبقه دوّم.
ب) متعهدٌله و متعهد و همسر آنان و به اشخاصی که با متعهد و یا متعهدٌله قرابت نسبی یا سببی تا درجه سوم از طبقه دوّم دارند و به مخدوم یا خدمه آنان مگر اینکه شخص دیگری برای حفظ اموال بازداشت شده پیدا نشود.

ب) بازداشت وثیقه غیرمنقول

با در نظر داشتن فرضی که در توضیحات بالا ارائه شد، اکنون بررسی می کنیم که اگر مال مورد وثیقه غیر منقول باشد نحوه بازداشت مال به چه صورت امکان پذیر است.
قانونگذار در بازداشت اموال غیر منقول از مقررات ماده 41 در امر تقدیم تقاضانامه مجدداً یاد می کند اما قطعاً حسب نوع مال، مندرجات تقاضانامه اموال غیر منقول با اموال منقول تفاوت دارد. چراکه در ماده 85 آ.ا.م.ا.ر. صحبت از ذکر مواردی همچون موارد ذیل الزامی است :
1- محل وقوع ملک درشهرستان و بلوک و بخش و کوی و کوچه و شماره ملک، اگر داشته باشد.
2- حدود چهارگانه ملک وتوصیف اجمالی آن.

دانلود پایان نامه
برای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید
رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

3- مساحت تخمینی ملک.
4- مشخصات دیگر از قبیل این که مشتمل بر چند قسمت است در صورتی که خانه مسکونی باشد و یا مشتمل بر چند ابنیه و متعلقات است. در صورتی که ملک مزروعی باشد علاوه بر مراتب فوق باید متعلقات آن از قبیل گاو و ماشین آلات و توضیحات دیگری که در تسهیل فروش ملک مؤثر باشد در صورت مزبور قید شود. مال غیر منقول پس از بازداشت موقتاً در تصرف مالک باقی می ماند و متعهد مکلف است مال غیرمنقول را موافق صورت تحویل گرفته و مطابق آن تحویل دهد.
هرگاه بحث بر سر اموال غیرمنقول و بازداشت آن مد نظر باشد، مسأله ثبت این نوع از اموال خود مطلبی حائز اهمیت است؛ چراکه در امر اجراء ثبت اموال غیرمنقول شرایط خاص خود را دارد و عدم ثبت مال نیز جریان متفاوتی را در امر اجراء حادث می سازد. پیش از بازداشت اموال غیر منقول و پس از ابلاغ مفاد اجرائیه برای متعهد سند وثیقه ای، واحد اجراء مکلف است موضوع بازداشت را به ثبت محل اطلاع دهد و وضعیت ثبتی ملک را استعلام نماید. در این صورت چنانچه ملک ثبت شده باشد، نوبت به بررسی سابقه توقیف یا عدم توقیف ملک می رسد این امر در دفتر بازداشتی املاک توقیف شده ذکر میگردد. گاهی ممکن است ملکی که تقاضای توقیف آن شده است جزء مایملک وثیقه گذار نبوده بلکه محرز شود که مستحقٌ للغیراست و انتقال آن به وثیقه گذار بعید به نظر رسد. لذا ثبت محل فوراً مراتب را به اجراء اطلاع می دهد تا از ملک رفع بازداشت شود.
ماده 88 آئین نامه در خصوص بازداشت املاک ثبت نشده چنین مقرر می دارد : «هرگاه ملک مورد بازداشت ثبت نشده باشد مطابق شقوق ذیل رفتار خواهد شد :
1- هرگاه ملک مزبور از طرف متعهد تقاضای ثبت شده و طبق سند رسمی به غیر منتقل نشده باشد و یا اینکه مجهول المالک باشد، بازداشت در دفتر بازداشتی قید و در پرونده ثبتی یادداشت می شود.
هرگاه نسبت به ملک از طرف کسی دیگر تقاضای ثبت شده و به متعهد هم منتقل نشده باشد یا اینکه اساساً مورد بازداشت جزو نقاطی که به ثبت عمومی گذارده شده نباشد، مراتب به اجراء اطلاع داده می شود.»
دستورالعمل اداره کل ثبت اسناد و املاک استان تهران در خصوص املاک ثبت نشده و رویه عملی آن با رعایت مراحل به ترتیب ذیل است :

1- وصول دستور بازداشت از مراجع صلاحیتدار به ثبت محل وقوع ملک.
2- دستور ثبت نامه در دفتر اندیکاتور و ارجاع به دفتر املاک بازداشتی بوسیله مسئول اداره ثبت.
3- ارسال به بایگانی جهت ضمیمه نمودن پرونده و تحویل به دفتر املاک بازداشتی.
4- بررسی و تهیه نامه بازداشت ملک بوسیله متصدی دفتر بازداشتی پس از احراز مالکیت املاک جاری.
5- امضاء نامه بازداشتی ملک توسط مسئول اداره.
6- صدور نامه بازداشت ملک از دفتر اندیکاتور.
7- ارسال نامه به مرجع مربوطه صادر کننده بازداشت ملک.
8- برگشت پرونده و ضبط آن در ردیف مربوطه بایگانی.
ملاک در بازداشت اموال غیرمنقول مالکیت ملک می باشد، در نتیجه صرفاً در شرایطی بازداشت مال غیرمنقولی که سابقه ثبتی ندارد جایز است که محکومٌ علیه در ملک تصرفات مالکانه داشته باشد و یا اینکه به واسطه احکام صادره از دادگاه مالک شناخته شود. منظور از حکم صادره از دادگاه حکم نهایی است چرا که اگر حکمی صادر گردد و بتوان پس از آن جریان دادرسی را ادامه داد در این حالت توقیف مال مزبور در ازای بدهی محکومٌ علیه جایز است اما ادامه عملیات اجرایی موکول به صدور حکم نهایی است.

ج) بازداشت مالی غیر از مورد وثیقه از اموال وثیقه گذار
مرتهن (وثیقه گیرنده) می تواند در صورت اعراض از مورد رهن از دیگر اموال راهن برای وصول طلب خود اقدام نماید. پیش تر نیز گفتیم که در صورت اعراض وثیقه گیرنده از مورد وثیقه سند وثیقه ای به سند ذمه ای تبدیل شده و در این صورت متعهدٌله می تواند با رعایت مستثنیات دین از دیگر اموال متعهد وصول طلب نماید. اعراض از مورد وثیقه می تواند در هر مرحله از اجراء حتی پس از آن صورت پذیرد. این موارد موضوع مادتین 112 و 113 آ.ا.م.ا.ر. بوده فلذا در ماده 112 مقرر شده است : «مرتهن می تواند مادام که دین بر ذمه راهن باقی است از رهینه اعراض کند هرگاه اعراض قبل از صدور اجرائیه باشد باید مرتهن در دفتر اسناد رسمی مربوطه حاضر شود و با ذکر توضیح در ملاحظات ثبت سند مراتب قید و به امضاء او برسد، در این صورت با توضیح موضوع اعراض اجرائیه صادر خواهد شد. اگر پس از صدور اجرائیه رهنی اعراض به عمل آید باید مراتب کتباً به اجراء اعلام و رئیس اجراء پس از احراز صحت انتساب تقاضانامه مذکور موضوع را به متعهد ابلاغ کرده و برابر مقررات اسناد ذمه ای عمل بنماید.
تبصره ـ با تنظیم صورتمجلس مزایده حق اعراض از رهن از مرتهن ساقط می گردد.»
ماده 113 آئین نامه اعراض مرتهن را در حین عملیات اجرائی بیان داشته است بدین شرح که : «هرگاه اعراض از رهن در حین عملیات اجرائی باشد، اجراء مکلف است مراتب را به دفتر تنظیم کننده سند اعلام کند. در این مورد و نیز در موردی که اعراض در دفترخانه اسناد رسمی به عمل می آید دفتر اسناد رسمی اطلاعنامه فسخ مربوطه را به اداره ثبت ارسال خواهد داشت، اگر موعد سند منقضی نشده باشد به مجرد اعراض مورد رهن آزاد و حق عینی بستانکار به حق ذمی تبدیل می گردد و مطالبه وجه و صدور اجرائیه برای وصول آن موکول به انقضاء مدت مذکور در سند معامله خواهد بود …»
اعراض از مورد وثیقه تبعات گوناگونی به همراه دارد چرا که با حصول اعراض عین از قید حق عینی تبعی مرتهن بر مورد وثیقه آزاد شده و کاملاً در اختیار راهن ( وثیقه گذار) قرار می گیرد. اما ممکن است عین واحد باشد و مرتهن متعدد باید دید نظر قانونگذار در بروز چنین حالتی چیست؟
لذا در این خصوص ماده 113 آئین نامه مذکور تکلیف را روشن نموده است و صور مختلف اعراض را بدین شرح بیان داشته است : « … وقتی که راهن متعدد بوده و فک رهن و فسخ موکول به اداء تمام دین شده باشد اعراض از رهن باید نسبت به تمام مرهونه باشد و اعراض از رهن نسبت به سهم یک یا چند نفر از بدهکاران وقتی پذیرفته می شود که حق مطالبه دین بدهکارانی که از رهینه آنها اعراض گردیده از سایر بدهکاران اسقاط شده باشد و هرگاه مازاد مرهونه به نفع غیر بازداشت شده باشد در صورت اعراض از رهن بازداشت مازاد به بازداشت اصل تبدیل میگردد.»
بستانکار با حق وثیقه دارای امتیازاتی است که یکی از این امتیازات حمایت قانون و حق تقدیمی است که برای این دسته از بستانکاران به موجب قانون لحاظ گردیده اما ممکن است مرتهن با اعراض از عین مرهونه و در حقیقت با صرف نظر نمودن از حقی که مال مورد وثیقه برای وی جاری می نمود در طریق احقاق حقوق خود به منظور بازداشت دیگر اموال متعهد با مشکلی همچون وجود طلبکاران دیگر مواجه شود که حتی در صورت صدور اجرائیه دیگر طلبکاران نیز برای توقیف آن مال اقدام نموده باشند. باید دید حق تقدم با کدام بستانکار است و اجرائیه صادره از دادگاه مقدم است و یا اجرائیات صادره از سازمان ثبت و ارگانهای زیر مجموعه این سازمان؟
پاسخ به این ابهامات را می توان در موضوع مواد 56 و 58 آ.ا.م.ا.ر. جستجو نمود چراکه در ماده 56 صراحتاً اشاره شده است و حتی قرارداد خصوصی برخلاف این مقررات نسبت به ثالث از درجه اعتبار ساقط است. فلذا مقرر شده است : «هرگاه چند بستانکار علیه یک نفر اجرائیه صادر کند آنکه به نفع او بازداشت در تاریخ مقدم صورت گرفته است نسبت به وصول طلب از مورد بازداشت حق تقدم دارد.
تبصره ـ اگر اجرائیه های متعدد علیه متعهد صادر شده باشد و بستانکاران در یک روز درخواست بازداشت اموال متعهد را بنمایند، پس از بازداشت مال مورد بازداشت بین بستانکاران به نسبت طلب آنان قسمت میشود.» اما اینکه آیا اجرائیه صادره از مراجع به لحاظ حق تقدم ارجحیتی نسبت به یکدیگر دارن
د یا خیر؟ باید گفت مطابق ماده 58 آئین نامه مذکور تفاوتی نمی کند که اجرائیه های متعدد از ثبت صادر شده باشد یا اجراء دادگاه و ثبت و یا از سایر مراجع قانونی که حق توقیف مال مدیون را دارند.
مسئله مهمی که باید در بازداشت اموال بدان توجه نمود بحث مستثنیات دین است. می دانیم که هرگاه محکومٌ علیه در موعدی که برای اجرای حکم مقرر است از پرداخت محکومُ به خودداری کند و یا شخص مدیون از ایفاء دیون خود امتناع ورزد، دادگاهی که حکم قطعی را صادر کرده است می تواند قرار توقیف اموال محکومٌ علیه یا اموال مدیون را صادر کند تا بدین وسیله مبلغ دین از محل فروش اموال توقیف شده استیفاء گردد و یا مبلغ محکومٌ به از محل فروش آن اموال، وصول گردد. حال سؤال این است آیا می توان تمامی اموال محکومٌ علیه را توقیف نمود یا اینکه برخی از اموال محکومٌ علیه از توقیف استثناء شده اند؟ و به عبارت دیگر آیا هر مالی از اموال شخص محکومٌ علیه که به دست آید می توان از محل فروش آن، حکم دادگاه را اجرا کرد و مبلغ محکومٌ به را استیفاء نمود یا اینکه بعضی از اموال او از توقیف و فروش مستثناء شده است؟ سؤال دوم این است که اگر در این جهت استثنائی وجود دارد، ضابطه استثناء چیست و موارد استثناء کدام است؟ در پاسخ به سؤال اول باید گفت این چنین نیست که بتوان تمامی اموال محکومٌ علیه را بدون استثناء توقیف کرد و به فروش رسانید بلکه مطابق فقه امامیه و نیز به استناد پاره ای از قوانین، توقیف و فروش بخشی از اموال محکومٌ علیه که مورد نیاز مبرم محکومٌ علیه و خانواده اوست ممنوع می باشد که این بخش از اموال محکومٌ علیه مثل مسکن را اصطلاحاً مستثنیات دین می نامند. مصادیق مستثنیات دین موادی را در قوانین مختلف به خود اختصاص داده و معنا و مفهوم واحدی را در این خصوص تبیین نموده است. به عنوان نمونه در ماده 524 ق.آ.د.م. و ماده 65 ق.ا.ا.م. و همچنین ماده 61 آ.ا.م.ا.ر. مصادیق اموال و اشیائی که مستثنیات دین شناخته می شود و صراحتاً اشاره شده که این موارد نمی تواند موضوع بازداشت واقع گردد. به طور کلی می توان موارد و مصادیق مصرح قانون در این خصوص را در شش بند بیان نمود :
1- مسکن متناسب با نیاز متعهد و اشخاص واجب النفقه او؛
2- لباس، اشیاء، اسباب و اثاثی که برای رفع حوائج متعهد و اشخاص واجب النفقه او لازم است؛
3- آذوقه موجود به قدر احتیاج سه ماهه متعهد و عائله او؛
4- وسائل و ابزار کار کسبه، پیشه وران و کشاورزان متناسب با امرار معاش خود و اشخاص واجب النفقه آنان؛
5- وسیله نقلیه متناسب با نیاز متعهد و اشخاص واجب النفقه او؛
6- سایر اموال و اشیائی که به موجب قوانین خاص، غیرقابل توقیف می باشد.
در صورت فوت متعهد، دیون بجا مانده از او بدون استثناء، از کلیه اموال وی (ماترک) استیفاء می شود در نتیجه رعایت مستثنیات دین تا زمان حیات متعهد جاری و لازم الاتباع است.
آنچه که اصولاً در بحث مستثنیات دین مورد اختلاف واقع می شود ملاک

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *