استقلال و حصر سند رسمی درنقل ملک ثبت شده- قسمت ۹

«…ویا کسی که ملک مزبور به او منتقل…»
آیاکلمه«مزبور» باتوجه به صدرماده مفید این معنانیستکه «ملکثبتشده» و بعد ازثبتدفتر املاک مراد است؟ فلذا توجیه اینکه نقل و انتقالات قبل از ورودملک به دفتر املاک مرادمقنن بوده، صحیحنمی باشد؟
پاسخ منفی است، سند نقل، ثبت دفتراملاک نمیباشد، لزوم رعایت سند نقل برای صحت ورود ملک و منتقلالیه به دفتر املاک است لذا «ملک مزبور» ملکی است که قبل از ورود و به واسطه نقل و انتقال به این منتقل الیه رسیده و اکنون به نام او وارد دفتر املاک می شود. یعنی مالک ملک در دفتراملاک و سند مالکیت صادره، همین منتقلالیه سند عادی یا رسمی نقل است و این به معنای ترتیب اثر دادن به سند نقل، قبل از ورود ملک به دفتر املاک است.
۵-۴- «به او»
«…«به او» منتقل گردیده…»
همان منتقلالیه است که قبل از ورود ملک به دفتر املاک و طی سند عادی یا رسمی از متقاضی یا ایادی ابتیاع کرده و در ادامه عملیات مقدماتی؛ نام وی حسب موردبه عنوان «مالک متقاضی» (اگرقبل از اولین آگهی خریده باشد) و یا درجوار نام مالک وبه عنوان «منتقلالیه»، اگربعد از آگهی نوبتی اولیه خریده باشد، نام او در آگهی دوم درجشده و تااتمام عملیات اگرهمچنان مالک و درقید حیات باشد، نام او به عنوان مالک ملک مورد ثبت وارد دفتر املاک خواهد شد و در سند صادره نیز نام او بعنوان مالک درج خواهد شد.
۶-۴- «منتقل گردیده»
پیشتر معلوم شد که این انتقال قبل از ورود ملک به دفتر املاک است و اعم از عادی و یا رسمی است. اما از این عبارت مسائل دیگری نیز بدست می آید و به شبهاتی نیز پاسخ می دهد؛
اولاً، انتقال نتیجه عقود ناقله است لذا می تواند ناشی از هر یک از عقود ناقله باشد.
ثانیاً؛ انتقال مطلق است فلذا میتواند عقد ناقل، عادی یا رسمی نیز باشد.
شبهه دراین قسمت و در این عبارت حاصل شده است، عدهای بدون توجه به اینکه؛ این نقل و انتقال مربوط به قبل از ثبت ملک در دفتر املاک است. و؛ زمانی که ملک در جریان ثبت محسوب میشود مصداق آن است؛ حکم کردهاند که؛ طبق ماده ۲۲ نقل و انتقال مطلق، و شامل عادی و رسمی، هر دو، میشود و شامل قبل از ثبت ملک و بعد از ثبت ملک نیز میشود. و با این حکم فلسفه قانون ثبت و همه زحمات مقنن وصراحت ماده ۲۲ و همه و همه را خراب و ضایع کرده اند. شامل عادی و رسمی است؛ صحیح؛ ولی، مرحله بعد از ثبت ملک را اشتباه کردهاند. به هیچ وجه شامل بعد از ثبت ملک در دفتر املاک نمی شود، چراکه: اولاً؛ به صراحت مواد۲۳و۲۴و۲۵و۴۲و۴۳ و۴۴ و۴۵ و سیاق ماده۲۲ و افعال بکار رفته و توجیه وتفسیری که تاکنون ارائه شد؛ مختص قبل از ورود ملک است وثانیاً؛ احکام و مقررات نحوه نقل و انتقال ملک ثبت شده برای بعد از ثبت ملک، در جایی دیگر و در موادی دیگر و به صراحت آمده است؛ مواد ۴۶ و۴۷ و ۴۸ که در بخش اختصاصی «ثبت اسناد» است و ماده ۴۸ صراحتاً سند عادی را غیرقابل پذیرش اعلام کرده است و ماده۷۰ تا ۷۳ نیز بر پذیرش عقاب و کیفری عمومی و اختصاصی و مدنی وضع کرده است. از این شبهه وبرداشت ناصحیح، نتیجهای بسیار نامعقول و ناصحیحتری نیزحاصل شده است وآن اینکه؛

پایان نامه

نقل و عقد ناقل بایستی قبلاً و بیرون از دفتر ثبت (که معلوم نیست دراینجا بیرون از دفتر املاک یا دفتر اسناد مراد است) حاصل ومحقق شود و سرانجام این محصول و نتیجه باید به ثبت برسد! به عبارت دیگر ثبوت خارج از دفتر ثبت و اثبات باید در دفتر ثبت اخبار گردد؟!
ای کاش انصاف به خرج داده بودند و صریحاً و صحیحاً و با شهامت اعتراف میکردند و میگفتند؛ این بیرون، بیرون از دفتراملاک مراد است. اگر همین اندازه انصاف به خرج میدادند، اینهمه مصیبت و گرفتاری حاصل نمیشد. ما هم معتقدیم بیرون از دفتر املاک مراد است، ولی دفتر املاک سمتی و نقشی در سند نقل ندارد تا دخالت و عدم دخالتش، ماهوی یا شکلی محسوب شود یا ثبوتی و اثباتی برداشت شود. داخل و خارج از دفتر املاک ملاک و منشأ ثبوتی و اثباتی نیست، دفتر املاک محل ثبت سند نقل نیست تا نحوه ثبت او ثبوتی یا اثباتی باشد سند نقل، ثبت دفتر اسناد میشود و خارج از دفتر اسناد؛ و یا داخل آن ملاک و منشأ اثر است.
ماده۲۲ هیچ حکمی اثباتاً و نفیاً در منطوق برای سند نقل ندارد و مراد از این انتقال، انتقال قبل ازثبت ملک در دفتر املاک است واعم ازعادی و رسمی است.
۷-۴- «از مالک رسمی»
این عبارت نیز سبب ایجاد شبهه و تشدید کننده آن است، مالک رسمی کیست؟ آنکه نامش در دفتر املاک درج شده یا در سند مالکیت صادره آمده است و این مهر تاییدی بر درستی برداشت آقایان تلقی شده است. آیا حقیقتاً این چنین است؟
ملک از مالک رسمی به او«ارثاً» رسیده است. اولاً مالک رسمی متوفی است ثانیاً به وارث رسیده است یعنی انتقال قهری قبلاً انجام شده است. و ثالثاً برای اینکه چنین انتقالی از مالک رسمی به وارث مسجل و پذیرفته شود وارث مذکور مکلف است که حصر وراثت ارائه کند و در سهم الارث توافق داشته باشند و درپایان همه این اقدامات ملک به نام این وارث ثبت در دفتراملاک میگردد.
حال آیا حقاً وانصافاً مالک رسمی بعدازثبت ملک مراد است یا مالک رسمی قبل از ثبت ملک منظور مقنن است؟ مگر مالک رسمی قبل از ثبت دفتر املاک هم داریم یا متصور است؟ بله، پاسخ مثبت است. هر خریدار رسمی قبل از ورود ملک به دفتر املاک، بواسطه ابتیاع رسمی و به اصطلاح محضری (مبتنی بر بنچاق تنظیمی دفترخانه)، بر او اطلاق نام مالک رسمی میشده و صحیح بوده و تمامی مالکیتهای رسمی قبل از ثبت ملک در دفتر املاک در زمان خاتمه عملیات مقدماتی و انقضای مواعد اعتراض و عدم وصول اعتراض بشرط بقای مالکیتشان تا آن زمان؛ مالک رسمی تلقی می شوند.
حتی اگر این تعبیر ناپسند آید و مقبول نیافتد؛ آیا انتقال از مالک رسمی بعد از ثبت ملک و طی این تشریفات برای ثبت دوباره ملک به نام وارث لازم است؟ اگر ملک ثبت شده و انتقال بعد از ثبت مراد است ثبت ملک حاصل است وتحصیل حاصل محال است. تغییر نام مالک در دفتر املاک از ید قبلی به ید لاحق اصطلاحاً درج خلاصه معامله نامیده میشود نه ثبت ملک به نام وارث.
ثبت ملک به نام وارث به معنای آن است که ورود ملک به نام مورث در دفتراملاک ضروری نیست و دوباره کاری لازم ندارد، اگر حصر و وراثت ارائه دادند ملک مستقیماً به نام وارث و بقدرالسهم ایشان وارد دفتر املاک گردد وسند مالکیت نیز به نام آنها صادر می شود.
تذکر نکته ای در اینجا ضروری است؛ تمامی اسباب تملک بجز حیازت مباحات درقانون ثبت پیش بینی گشته هم در مرحله قبل از ثبت ملک (در دوران در جریانی) و هم بعد از ثبت ملک. منظورمقنن ازبیان امکان نقل و انتقال ارادی یا قهری در ماده۲۲ که مهمترین ماده قانون ثبت است و شاه بیت حقوق ثبت است برای تأکید بر این است که عملیات ثبت ملک مانعی در راه نقل و انتقال فراهم نمیکند نه قبل از ثبت دفتر املاک و نه بعد از آن. قبل از ثبت، حتی نقل شفاهی و سندعادی مقبول است ولی بعد از ثبت ملک، فقط به سند رسمی ممکن و مقدور است.
بنابراین مالک رسمی مندرج، حمل برمالک رسمی بعد ازثبت ملک در دفتر املاک نمیشود و قبل از آنرا نیز می تواند شامل باشد.
مضافاً مواد قانون ثبت در بخش اسناد نیز همراه با ماده۲۲ بوده و در مواد۷۰ به بعد سند رسمی را همزمان تصویب کرده و تمام مفاد سند رسمی را رسمی دانسته پس هر مالکیت حاصل از تنظیم سند رسمی، رسمی محسوب می شود و اطلاق مالک رسمی به چنین خریداری؛ به معنای سندی آن، و ناشی از آثار ثبتی سند مستند مالکیت ایشان صحیح بوده و استعمال آن بجا و درست است.
۸-۴- «ارثاً به او رسیده باشد»
توجه داشته باشیم که در وقت تصویب قانون ثبت، صدور حصر وراثت از دادگاه ها، یا هنوز، مستند قانونی نداشته، یا پیش بینی نشده؛ و اثبات فوت واحراز وراثت و توافق در سهم الارث تا چه حد مشکل بوده است. امروزه گواهی فوت ثبت احوال و دادنامه حصر وراثت و مدارک سجل هویت به سادگی ارائه می شود و سهل است، در زمان تصویب قانون(سال ۱۳۱۰) شاید هیچ یک از این سه مدرک وجود نداشته و احراز و اثبات هر یک دشواریهای خاص خود را داشته است.
انتقال به وارث قهری است و ارث از اسباب تملک است قانون ثبت این شیوه را پذیرفته و ترتیب اثر داده و الزام نمیکند که حتماً و بدواً ملک به نام مورث ثبت گردد و بعداً وراث اثبات وراثت کنند وسند مورث را ابطال و سند سهم الارثی به نام خود بگیرند، بلکه تمامی این دوباره کاریِ زائد، حذف، و مستقیماً ملک به نام وارث ثبت دفتر املاک خواهد شد.
در مواد دیگر قانون ثبت تکلیف دیگری برای وارث وضع نموده و نحوه عمل آنها و نحوه اقدام اداره ثبت را مشخص کرده و خصوصاً احکام کیفری خاص برای وراثی که بدانند مورث آنان مالک نبوده و مع ذلک تقاضای ثبت به نام خود کنند وضع کرده و مضافاً تقریباً تکالیف مشابهی در وصیت و ثبت ملک به نام موصیله و همین گونه، ثبت ملک به نام موقوفه و یا موقوف علیه وضع نموده و با مراجعه به مواد دیگر قانون ثبت و آییننامه آن، هیچ تردیدی در درستی برداشت ما از ماده۲۲ در این بخش باقی نمیگذارد لیکن رجوع به مواد و تفسیر آن موجب تطویل است و رجوع به آن سهل است.
۹-۴- «این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد»
این بخش از ماده۲۲ نیز سبب برداشتهای متفاوت و شبهات عدیده شده است بانضمام «منتقل گردیده» (بند۶) ظاهراً و بنا به سیاق ماده چنین برداشتهایی صحیح است و اگرکسی مجموعه ماده ومجموعه قبل وبعد ماده۲۲را نخواند یا نداند یا محل توجه ودقت قرارندهد شاید استنباط اوصحیح وقطعی هم درنظرش آید.
قبلاً مطالب لازم آمده است. در این بندکافی است دقت شودکه؛ انتقال در «دفتر املاک» به ثبت رسیده باشد. همین عبارت رد شبهه را در خود دارد. سند انتقال در دفتر اسناد به ثبت می رسد نه در دفتر املاک.
از این عبارت نیز در ثبوت و اثبات و سند عادی و رسمی و مبانی اجبار استفاده شده که در فصل مربوطه خواهد آمد.
۱۰-۴- «مالک خواهد شناخت»
نتیجه «انتقال» و«ارث» سر انجام شناخت آتی مالک یعنی منتقل الیه و وارث است. به زمان افعال بکار رفته در ماده مرقوم دقت فرمایید، تاکنون همه، گذشته، ولی اینجا، مستقبل و آینده است اگر نقل و انتقال بعد از ثبت ملک موضوع این بندهاست اگر ارث بعد از ثبت ملک موضوع این بندهاست اگر ارث بعد از ثبت ملک مراد است؛ شناخت آتی «مالکیت» منتقل الیه یا وارث، چگونه شناختی و چگونه مالکیتی است؟ نقل در گذشته واقع شده و، ارث نیز در گذشته روی داده چرا در آینده مالک خواهد شناخت؟
این تعابیر کاملاً برداشت مارا تایید می کند خصوصاً تفسیراز«مالک رسمی» را، و نشان می دهد که «انتقال» و «ارث» قبل از ثبت ملک در دفتر املاک مراد است، و بعد از ثبت ملک، در دفتر املاک، به نام منتقلالیه و وارث «دولت فقط او را مالک میشناسد» دقیقاً همان صدر ماده است و مالکیت آتی مالکیت ثبتی و رسمی که پس از ثبت ملک در دفتر املاک حاصل می شود خواهد بود.
بنابراین عبارت انتقال و منتقل گردد و مالک رسمی دلالتی بر مالکیت عادی و رسمی بعد از ثبت ملک نمیکند و دلالتی بر وقوع عقد درخارج از دفترخانه باستناد این عبارت نمیکند. لذا ماده۲۲ مبنای اثبات نظریه اثباتی نمیتواند باشد به عبارت دیگر چنین برداشتی از ماده۲۲ با حقیقت ماده۲۲ انطباق ندارد و انتساب این برداشت به ماده۲۲ مستلزم قطع ماده۲۲ از قبل و بعد آن و تقطیع مفاد آن و اکتفاء به ظاهر و اقتصار بر آن است.
۱۱-۴- «در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت میشود که…»
اگر هیچ یک از برداشتهای حقیر صحیح نباشد، آیا این صراحت «ثبت ملک بنام وارث در دفتر املاک» را نیز میتوان نپذیرفت و رد کرد؟ آیا اینجا اجتهاد مقابل نص نخواهد بود؟ نص صریح و بدون هیچ گونه شبهه، در مورد ارث و ثبت ملک بنام وارث است. این بخش قطعی و یقینی است و هرگونه تفسیر و تعبیر غیر از این، ندیدن خورشید است. ملک چگونه به نام وارث ثبت دفتر املاک میشود نه اینکه ملک ثبت شده چگونه به نام وارث میشود. ملک چگونه به نام منتقل الیه ثبت دفتر املاک میشود نه آنکه ملک ثبت شده چگونه به نام منتقل الیه تغییر نام میدهد.
حال وقتی این چنین است آیا معقول و منطقی است که صدر ماده؛ در بیان آثار ثبت ملک باشد و پایان ماده هم مربوط به چگونگی ثبت ملک بنام وارث در دفتر املاک باشد؛ ولی، مفاد ما بین ایندو، برای امری خارج از این دو و خارج از دفتر املاک باشد؟ و آیا از دقت در سیاق عبارت این قطع حاصل نمیشود که همچنان که وضع تکلیف و بیان امکان ترتیب اثر بر ارث، به منظور ثبت ملک به نام وارث، و همینگونه و بر همین سیاق و حکم است؛ نقل و لزوم ثبت ملک به نام منتقل الیه. آیا این برداشت سبب هماهنگی و یکدستی صدر و ذیل و وسطای ماده نیست؟ و آیا تعابیر دیگر موجب اعوجاج ماده و سردرگمی نیست؟ آیا تعبیری غیر از این سبب روا بودن اتهام به مقنن نخواهد بود که چرا در مادهای چنین، احکام نا مناسب و بی ربطی آورده و خصوصاً در جایی و در ضمن مادهای که هیچ ربطی به نقل و انتقال و هیچ ربطی و نظری به سند نقل و انتقال ندارد چنین حکمی آورده است!! مسلماً اگر چنین باشد مقنن قابل سرزنش و شماتت است در بخش ثبت ملک چرا احکام نقل و انتقال را آورده و چرا تکالیفی برثبت اسناد نقل مقرر کرده، اقدامی نامناسب و احکام ناموزون و در جایی و ضمن ماده ای سخت بیربط؟؟!!
آیا واقعاً مقنن چنین کرده است؟ حاشا و کلا، معلوم است در برداشت شما ایرادی وجود دارد. ساحت مقنن مبرای از چنین اسائه ادبی است و او واضع عاقل وآگاه بر وضع است و واضع نظم، خود نظام مند است و در همین مجموعه نیز کاملا منظم عمل کرده و احکام مربوط به اسناد را در باب سوم به بعد آورده و احکام باب دوم که ماده۲۲ نیز جزء آن است در مقررات ثبت ملک و آثار آن است نه لزوم و اجبار به ثبت اسناد، و ارزش آن و کیفیت نقل، به لحاظ ماهوی و ظرف اثبات آن.
جالب این خواهد بود که اگر چنین احکامی (ادعای لزوم و اجبار به سند وماهیت وصورت سند نقل) منتسب به ماده۲۲ شود؛ عمل مقنن نه تنها قابل شماتت نخواهد بود که به معجزه شبیه خواهد بود چراکه تمامی ثبت ملک و ثبت اسناد را و چگونگی ماهوی و شکلی هر دو و آثار و نتایج هر دو را ضمن یک ماده و با عبارتی بسیار موجز بیان داشته است و در این صورت ماده۲۲ مختصر و موجز کل ثبت (اسناد و املاک) خواهد بود.
اعجاز از این بالاتر که لزوم و اجبار به ثبت ملک و لزوم و اجبار به ثبت سند و آثار ثبت ملک و ثبت سند و نحوه ثبت ملک (ثبوت و اثبات ملک) ونحوه و چگونگی ثبت سند (ثبوت و اثبات) همه را در یک ماده خلاصه کرده است؟!
البته ما معتقدیم که چنین نیست و ماده۲۲ فقط مختص ثبت ملک است و احکام فوق در بخش ملک قبول و صحیح است ولی در بخش اسناد. بهیچ وجه از ماده۲۲ برنمیآید و از نظر فن قانوننویسی نیز چنین اقدامی نه اعجاز نیست و نه قابل تقدیر نیست که عین شبههافکنی و سردرگمی و گیجکردن مردم و اهل فن است. و البته ما مقنن را از چنین امری مبری میدانیم و۲۲ را مختص به ملک و آثار آن میدانیم و ثبت سند و آثار و احکام آنرا در باب سوم وفصل مربوطه خود میجوییم و بیان خواهیم کرد.
۵- مفهوم ماده ۲۲ ق.ث
آنچه تاکنون گفتیم منطوق ماده۲۲ بود و اینک مفاهیمی که از ماده۲۲ قابل استنباط است.
۱-۵- منع از نقیض؛ مسلماً هر اقدام و عملی که مخالف اعتبار مطلق ثبت ملک و آثار آن و اعتبار سند مالکیت صادره و مالک شناختن مالک مندرج باشد مردود و غیرمسموع و باطل است. لذا دعوی بطلان ثبت و سند مالکیت صادره پس از ثبت ملک غیرمسموع است.
مالک نشناختن مالک مندرج در دفتر املاک امری استثنائی وخلاف قائده ومنوط به نصّ قانون است. لازمه این حکم، استثنایی بودن وحصری بودن طرق نقل است بنابراین اگر شکی در مجازبودن و نبودن طریقی حاصل شود، اصل بر عدم جواز است.
از آنجا که مقنن در مواد۴۶و۴۷و۴۸ تنها طریق مجازو الزامی واجباری نقل ملک ثبت شده را به سند رسمی و برابر ماده۱۸ قانون دفاتر تنها مرجع تنظیم سند رسمی را دفاتر اسناد رسمی اعلام میکند وقوانین اجرای احکام و اجرای مفاد اسناد رسمی و بعض قوانین مصوب طرق انتقال اجرایی و ثبتی و قانونی را نیز مقرر کرده لذا در موارد استثنایی و به شرط حصول شرایط ایجادی و ایجابی آن اسناد صورت جلسات نقل و انتقالات کاملاً استثنایی رسمی نیز قابل قبول است، البته تمامی این اسناد نیز ازطریق دفترخانه اسناد رسمی است ودرستی نقل وانتقال اجرایی وقضایی و قانونی مجوز نقلوانتقال ازمسیری غیراز دفتراسناد رسمی نمیباشد بلکه اتخاذ تصمیم و اقدام به نقل بجای مالک رسمی توسط این مراجع مجازاست نه آنکه آنها رأساً مجاز به تنظیم سند نقل نزد خود باشند.)
بنابراین مرجع تنظیم اسناد رسمی نقل وانتقال بطور حصری دفاتر اسناد رسمی است و هیچ استثنایی ندارد و دخالت هر شخص و هر مرجعی به جز دفاتر اسناد رسمی غیر قانونی و غیرمجاز است.
۲-۵- دخالت دیگر مراجع در ثبت ملک و ثبت ملک در دفاتری غیر از دفاتر املاک ممنوع است و این حکم واضح است و تفسیر و توجیه نیاز ندارد.
۳-۵- مفهوم مخالف تطابق ثبت ملک با قانون؛ آیا میتوان مفهوم مخالف عبارت «لزوم تطابق ثبت ملک با قانون» را مفهوم معتبری تلقی کرد؟ پاسخ منفی است چراکه با ثبت ملک در دفتر املاک؛ مطابقت ثبت با قانون نیز حاصل ومشمول فرض قانون است. وبعد از آن، ادعای خلاف، نه قابل استماع و نه قابل اثبات است بنابراین شرط «لزوم تطابق ثبت ملک با قوانین» در مرحله بعد از ثبت ملک در دفتر املاک قید بیانی و اضافی است و «شرط» قابل جزاء محسوب نمیشود فلذا نتیجه این چنین است؛ (همچنان که مواد دیگرق.ث صراحت دارد) لزوم مطابقت؛ قبل از ثبت ملک در دفتر املاک باید حاصل و احراز گردد و مواعد اعتراض منقضی و اعتراضی واصل نشده و یا اگر واصل شده به موجب حکم قطعی و نهایی حل یا مردود شده باشد. و نمیتواند بعد از ثبت ملک در دفتر املاک این شرط مورد نظارت و کنترل و احیاناً تغییر و اصلاح و ابطال باشد. قبل از نگارش دفتر املاک باید شرط حاصل باشد.
بنابراین حتی ذکر لزوم تطابق ثبت با قانون در ماده۲۲ برای بعد از ثبت ملک و برای قوانین ماهوی و شکلی ثبت نیز قابل کاربرد و کارائی نیست تا چه رسد که این ادعای قاصر از مدعای خود قادر برلزوم و اثبات حکم برای سند نقل وانتقال بعدی باشد!!
به عبارت دیگر این قید«شرط» محسوب نمیشود و مفهوم معتبر ندارد و در این صورت حجیتی برای وجه مخالفش (عدم ثبت ملک وعدم آثار در صورت عدم تطابق ثبت ملک با قوانین) متصور نیست. وآنچه از اثبات خود ناتوان است چگونه در بحث سند نقل (ثبوتاً یا اثباتاً)کارساز است؟ حتی اگر درتطابق ثبت ملک معتبر باشد، این حکم مختص ثبت ملک است و حکم ماده و مفهوم مرقوم تسری به ثبت سند نقل ندارد و مستند لزوم تطابق در سند، ماده دیگر است که درجای خود اشاره می شود.
۴-۵- دولت وحاکمیت تحت هیچ شرایطی، هیچ امری، مخالف ثبت ملک ومالکیت مالک را به رسمیت نخواهد شناخت و نخواهد پذیرفت و ترتیب اثر نخواهد داد مگر به طرق استثنائی منصوص قانونی فلذا حتی اگر ماده۴۸ ق.ث نبود؛ ماده۲۲ کفایت می کرد وحکم ماده۴۸ ق.ث تکرار مفهوم مخالف ماده۲۲ است. واز این عدم پذیرش مندرج در ماده ۲۲، عدم پذیرش عام مستفاد است واختصاصی به «دلیل خاص» ندارد. بنابراین هرچند به اقتضای خاص«مبحث اسناد» در باب سوم قانون ثبت واینکه اسناد یا عادی یا رسمی است وقانون ثبت هم قصد ورود به « ادله اثبات حق یا دعوا » را نداشته ودر ماده۴۸ به سایر ادله اشارهای نکرده؛ ولی در ماده۲۲ اکتفاء واختصار به سند عادی نکرده وهیچ «دلیل اثباتی» را مخالف ثبت ملک و مالکیت مالک نمیپذیرد، مگر «ادله مخصوص» را که قریباً خواهیم گفت؛ منحصر به سند رسمی است، چرا که هیچ استثنای دیگری جعل ووضع نشده است و در استثنأ و خلاف قاعده باید به اقل متیقن و منصوص بسنده کنیم واین متیقن منصوص فقط سند رسمی است و البته نه در اثبات خلاف به عنوان تعارض، بلکه به عنوان نقل وانتقال. چرا که اثبات تعارض با ماده ۲۲ تنها به سند رسمی نقل منحصر نیست بلکه «ارث» نیز طریق منصوص است و سند رسمی یکی از مصادیق معارض ماده ۲۲ و معارضه مقبول و منصوص قانونی است.
۵-۵- احکام حاصله تا این شماره مختص املاک ثبت شده در دفتر املاک است و حتی شامل املاک در جریان ثبت نمیشود و به طریق اولی شامل املاک ثبت نشده نمیباشد بنابراین صرف پلاک ثبتی داشتن و صرف سابقه ثبتی داشتن و صرف تنظیم سند رسمی نقل و انتقال موجب احکام وآثار فوق نخواهد بود و ملاک و مناط جرای آثار و احکام فوق «خاتمه عملیات مقدماتی ثبت و ثبت ملک در دفتر املاک» است البته گفته شده است؛ صرف خاتمه عملیات مقدماتی و انقضای مواعد اعتراض و عدم وصول اعتراض یا در صورت وصول اعتراض صدور حکم قطعی و نهایی بر رد آن کافی و به مثابه ثبت دفتر املاک است و ورود و درج ونگارش عملی دفتر املاک ملاک و مناط نیست (ماده ۲۱ق.ث) لذا در املاک ثبت نشده و در جریان ثبت احکام فوق جاری نخواهد بود و به صراحت قوانین در آنها خلاف احکام فوق ممکن و محتمل است.
۶-۵- ثبت ملک در دفتر املاک و طی تشریفات عملیات ثبتی برای یکبار ممکن است و بههیچوجه قابل تکرار نیست و تکرارهای منصوص (خصوصاً وشاید اختصاصاً [۸]) در تشریفات تا قبل از خاتمه عملیات مقدماتی ، تکرار به معنای واقعی نیست بلکه اصلاح است و ادامه عملیات ثبتی است و تکرار ثبت ملک در دفتر املاک بهیچ وجه مقدور نیست.
۷-۵- هرچند ظاهر ماده۲۲ دلالت و تصریح دارد که «دولت» آثار ثبت را به رسمیت خواهد شناخت و«دولت» مالک مندرج را مالک خواهد شناخت، لیکن این امر به معنای این نیست که ملت یا غیر دولت چنین رسمیت و اعتباری قائل نخواهد شد یا حق دارد قائل نشود.
معنای شناسایی و اعتبار ملک و مالکیت توسط دولت، بیان جعل حمایت حاکمیت است یا به تعبیر دیگر منظور از دولت،در پناه حمایت حاکمیت قرار دادن چنین اثری و چنین مالکیتی است و هر حقی، «حقوقی» و وارد دنیای حقوق است و هرحقی که وارد دنیای حقوق و مورد حمایت قانون و دولت است؛ رعایت و حمایت مثبت و منفی آن برهمه اتباع آن دولت و آن قانون واجب و لازم است و کسی را حقی در عدم آن نیست.
شاید با تفسیر وسیع و استفاده نامحدود(همان تفسیر موسع در حقوق مدنی) بتوان استفاده کرد که هرحقی که درپناه حمایت حاکمیت و قانون نباشد، ضمانت اجرائی ندارد و کسی را ملزم و مکلف نمیکند و چنین حقی اساساً«حق» نیست و وارد دنیای حقوق نشده وحقی اخلاقی و طبیعی است.
(و با این تفسیر معنای «عدم پذیرش» ماده۴۸ نیز روشن می شود و در آنجا نیز دقیقاً این چنین است)
۸-۵- حجیّت مطلق ثبت ملک و مالکیت آنچنان شدید و تخلفناپذیر است که مقنن حتی شامل مطالبه قیمت ملک هم دانسته وآن را منع کرده (ماده ۲۴ ق.ث) درحالی که منطقاً مطالبه قیمت ملک اصولاً نمی تواند لطمهای به ثبت ملک وارد نماید و آن را از اعتبار ساقط کند یا سبب تغییر گردد اما این عمل (منع مطالبه قیمت) کاملاً منطقی و معقول است چرا که درفرض عدم امکان تأدیه قیمت؛ تعهد اصلی (مطالبه عین) جایگزین خواهد شد و در اینصورت مستلزم ابطال ثبت یا مالک نشناختن مالک یا مالک شناختن غیر(محکوم له مطالبه قیمت که تبدیل به مطالبه عین شده) خواهد بود.
بنابراین حجیّت مطلق بعد از ثبت ملک، شامل قبل از ثبت نیز خواهد شد وعلیه هر فرد حتی خریدارعادی قبل از ثبت(که اینک مدعی است) خواهد شد.ازطرف دیگر حجیّت مطلق اقتضاء دارد که دعوای ابطال سند نقل (دردفاتراسناد رسمی) وبه تبع آن ابطال سند مالکیت صادره به استناد سند نقل تنظیمی اولاً، تا مالک مندرج در دفتر املاک قابل قهقراء است و مالک مندرج در ثبت دفتراملاک را شامل نمیشود و ثانیاً؛ ابطال سند مالکیت صادره درحدّ مالکیت مالک مندرج درسند مالکیت، که به استناد سند نقل، مالک شده است، محدود است و شامل سایر مشخصات و مختصات و مندرجات که منطبق بر دفتر املاک است، نمیشود. لذا در واقع دعوای ابطال سند نقل است که به تبع آن مالکیتِ مالکِ اخبار گشتهِ در سند مالکیت نیز؛ منتفی و باطل است و این ابطال هیچ تاثیری در ثبت دفتر املاک و مندرجات سند مالکیت که مطابق دفتر املاک است، ندارد.
از طرف دیگر این شدّت و اطلاق تخلفناپذیری ماده۲۲ نسبت به همه ازجمله دولت وملت – افراد و اشخاص اعم از ثالث و حتی خود مالک نیز تسری دارد لذا حتی ادعای مخالف ثبت ملک و مالکیت مالک از خود مالک هم مسموع نیست حتی مالک هم نمیتواند فیالمثل بگوید، اشتباه کردهام برای فرزندم هست برای همسرم هست. یا اعراض کردهام یا از مالکیت خود اخراج و عدول و صرف نظر کردهام یعنی منع مطلق، از جهت؛ افرادی که ممکن است ادعای مخالف کنند، شامل همه حتی مالک است از جهت علت ومبنای اعتراض است؛ که ممکن است به هر علتی یا اسبابی مستند کنند و از جهت ادله استنادی نیز اطلاق دارد که با هر دلیل ممنوع است و در دو مورد اخیر استثناء مجاز؛ مربوط به طرق منصوص است؛ که شامل اسباب نقل و عوامل تغییر است و در عوامل تغییر نیز علل منصوص مجاز است مثل اصلاحات ناشی از اشتباهات ثبتی یا ابطال مستند به قوانین. و عوامل غیر مجاز نظیر اعراض و اخراج است و هر آنچه پیشبینی نشده ممنوع است. و اطلاق شامل عین و منفعت نیز میباشد و منشاء ادعا از حیث قبل از ثبت و بعد از ثبت نیز اطلاق دارد، یعنی بعد از ثبت ملک تفاوتی نمیکند که منشأ اعتراض یا ادعا به اموری قبل از تاریخ ثبت ملک برگردد یا اموری بعد از تاریخ ورود و ثبت ملک در دفتر املاک مربوط گردد.
فصل دوم
سند رسمی و معاملات املاک ثبت شده
بخش اول: مستندات و مبانی
گفتار اول: ماهیت و صورت سند رسمی

 

Add a Comment

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *