مهم است که نه تنها آنچه را که اکنون می توانید بپردازید، بلکه آنچه را که می توانید در صورتی که نوزادی به وجود بیاید، شغل شما از مسیر خارج شود، یا ملکی که خریداری می کنید نیاز به تعمیر اساسی داشته باشد، تغییر دهید، در نظر بگیرید.
اگر به خرید خانه فکر کرده اید، ممکن است از خود بپرسید که چگونه می توانید بفهمید چه زمانی “زمان مناسب” است. اگر 20% پیش پرداخت خرید خانه پس انداز نکرده اید، آیا هنوز خوب است که بخرید؟ اگر نمی توانید خانه ابدی خود را بپردازید، آیا باید اکنون به مالکیت بپردازید؟ و آیا همه گیر COVID-19 قوانین را برای خریداران خانه برای اولین بار تغییر می دهد؟
افراد باهوشی که هر روز به این سوالات – و بیشتر – فکر می کنند، با این هفت توصیه عملی پاسخ می دهند.
1. یک پیش تایید واقعی دریافت کنید
ران باتلر، کارگزار مستقل وام مسکن، که به مشتریان در منطقه تورنتو بزرگ، اتاوا، ونکوور و کلگری خدمات ارائه می‌کند، می‌گوید خریداران بسیار زیادی در حال خرید هستند و تنها با یک عدد از یک ماشین‌حساب آنلاین مجهز هستند که تخمین سطح بالایی از آنچه شما ممکن است واجد شرایط آن باشید را ارائه می‌دهد. . او می‌گوید: «اما یک پیش تأیید واقعی در واقع یک فرآیند پیچیده است که نیازمند توجه دقیق یک وام دهنده بالقوه است». و “این به امتیاز اعتباری شما، تجزیه و تحلیل کامل درآمد و ماهیت پیش پرداخت شما و سایر عوامل بستگی دارد.”
و به خاطر داشته باشید که “در حالی که ممکن است مورد تایید شما برای خرید باشد، خانه ای که می خواهید بخرید ممکن است نه”، او اضافه می کند. قبل از پیشبرد وجوه وام مسکن، وام دهنده باید معامله را تأیید کند – بخشی “غیرقابل اجتناب” از فرآیند خرید. اگر در مورد ارائه یک پیشنهاد جدی هستید، از یک وام دهنده بخواهید تا شماره های شما را با جزئیات انجام دهد، تا آنچه را که واقعاً می توانید با اطمینان خرج کنید، تأیید کند – و درک کنید که خانه یا کاندو نیز باید برای عملی شدن این معامله، جمع بندی شود. به این معنا که اگر وام دهنده احساس نکند که دارایی مورد نظر شما ارزش قیمتی را دارد که شما مایل به پرداخت آن هستید، ممکن است از پیشبرد وجوه مورد نیاز شما امتناع کند.
2. بودجه خود را بدانید
باتلر خاطرنشان می کند خریدارانی که برای اولین بار اقدام به خرید می کنند بیشتر احتمال دارد که پیش پرداخت های کوچکی داشته باشند، و این اغلب می تواند به این معنی باشد که آنها برای ورود به خانه نازک هستند. اما آنقدر کشش ندهید که جایی برای تکان دادن نداشته باشید.
این بدان معناست که از بازرسی خانه غافل نشوید. «اگر فقط 5 درصد کاهش داشته باشید، و برای جمع کردن آن تلاش کنید، نمی‌توانید خانه‌ای با مشکلات ناشناخته‌ای که پس از خرید آشکار می‌شوند، بخرید» – زیرا پول کافی برای تعمیر آنها ندارید. و خانه ها با گذشت زمان مشکلاتی ایجاد می کنند. این در طبیعت آنهاست شما نشت، شکستگی و تعمیر و نگهداری و تعمیرات اجتناب ناپذیر خواهید داشت. کاندوها، به نوبه خود، با هزینه‌های تعمیر و نگهداری ارائه می‌شوند که «هیچ‌وقت به عقب نمی‌افتد»، بنابراین «معامله‌ای که فقط در صورتی جواب می‌دهد که هزینه‌های شما هرگز افزایش نیابد، معامله‌ای است که تقریباً محکوم به شکست است».
برای اینکه موقعیت خرید خانه کارساز باشد، باید مطمئن شوید که منابعی در دسترس دارید تا هزینه‌های اضافی اجتناب‌ناپذیر ناشی از مالکیت خانه را مدیریت کنید. این منابع ممکن است به شکل پس‌اندازهای اضافی باشد که کنار گذاشته‌اید (به‌جای استفاده از آنها به عنوان بخشی از پیش‌پرداخت)، یا ممکن است با اختصاص بخشی از درآمد ماهانه‌تان برای رسیدگی به هزینه‌های اضافی معمول و غیرمنتظره، فضای کمی ایجاد کنید. ، از مالیات بر دارایی گرفته تا نگهداری و تعمیرات.
به طور خلاصه: اگر برای رسیدن به حداقل 5 درصد پیش پرداخت و پرداخت معمولی وام مسکن، همه چیز لازم است، این احتمال وجود دارد که مالکیت خانه احتمالاً تا زمانی که بتوانید فضای تنفس بیشتری در بودجه خود ایجاد کنید، به کار خود ادامه دهید. .
3.اجازه ندهید FOMO انگیزه اصلی شما باشد
بسیار متداول است که با خریداران امیدوار صحبت می کنم که می گویند «اگر الان خرید نکنم، برای همیشه از بازار خارج می شوم.» اما تصمیمات خرید نمی تواند تنها بر اساس ترس باشد. باتلر می گوید از دست دادن یا FOMO.
اسکات تریو، متولی ورشکستگی تورنتو، داستان احتیاطی زن و شوهری را به اشتراک می‌گذارد که در سال 2016 با حداقل پیش پرداخت، «در بالای بازار» خرید کردند. برای اینکه امور مالی کار کند، یکی از خریداران خانه شغل دوم را انتخاب کرد، اما پس از آن ساعات کاری او به مرور زمان کاهش یافت. در نتیجه، او شروع به گرفتن بدهی های مصرف کننده بیشتر و بیشتری برای تأمین مخارج زندگی کرد، در نهایت به وام های روز پرداخت و سپس، در نهایت، ورشکستگی متوسل شد.
Terrio خاطرنشان می‌کند: «وقتی با چنین حاشیه‌های ناچیزی وارد معامله خرید خانه می‌شوید، اگر چیزی – و منظورم چیزی است – از نظر مالی به مشکل بخورد، دچار مشکل می‌شوید. “در این مورد، هیچ رویداد فاجعه‌باری که منجر به ورشکستگی شود وجود نداشت، فقط یک رویداد جزئی که گلوله برفی داشت، بدون پشتوانه مالی برای بهبودی.
4. تصمیم خرید خود را ثابت کنید
جیک آبراموویچ، کارگزار وام مسکن تورنتو، هشدار داد که به طور جدی به برنامه های خود برای آینده فکر کنید. این بدان معنی است که ارزیابی کنید که امروز و برای پنج سال آینده در کجا راحت خواهید بود – بدون اینکه چند سال آینده چه چیزی را دست کم بگیرید.
برای مثال، اگر به بچه دار شدن فکر می کنید، چگونه می توانید پرداخت های مهدکودک را در نظر بگیرید یا اگر یکی از شما تصمیم به ماندن در خانه داشته باشد، درآمد خود را از دست می دهید؟ درآمد و شغل شما چقدر پایدار است و اگر مسیر شغلی شما به طور غیرمنتظره ای تغییر کند چه اتفاقی می افتد؟ این مورد برای بسیاری از افراد در طول COVID-19 بود.
آیا رفت و آمدی که با آزمایش آن در یکشنبه قابل تحمل به نظر می رسد هنوز در ساعت 6 صبح روز دوشنبه در فوریه قابل کنترل است؟ اگر از آشپزخانه متنفر هستید و به هر حال معامله را ادامه می دهید زیرا «بعداً آن را بازسازی می کنیم»، آیا برنامه محکمی برای قیمت 20000 تا 30000 دلاری دارید؟ و اگر برای آن بازسازی هزینه بیشتری داشته باشد چه؟ یا، آیا می توانید در آینده ای قابل پیش بینی با آشپزخانه بازسازی نشده زندگی کنید؟
معامله “محافظت از آینده” به معنای وارد شدن به موقعیتی است که نه تنها اکنون می توانید از آن لذت ببرید، بلکه از آنجایی که زندگی شما به طور اجتناب ناپذیری در طول زمان تغییر می کند.
5. به عنوان یک خریدار خانه برای اولین بار از درخواست کمک خیلی مغرور نباشید
آبراموویچ قبلاً به MoneySense گفته بود بسیاری از خریداران امروزی به کمک «بانک مادر و پدر» متکی هستند. و با توجه به قیمت مسکن در بزرگترین شهرهای کانادا، این تعجب آور نیست.
برای بسیاری از خریدارانی که برای اولین بار اقدام به خرید خانه می‌کنند، بزرگترین مانع در خرید خانه، صرفه‌جویی در پیش‌پرداخت است: حتی خریدارانی که درآمد بالایی دارند و نمرات اعتباری خوبی دارند، می‌توانند پس‌انداز کافی برایشان مشکل باشد. و با افزایش قیمت مسکن از آغاز همه‌گیری، پس‌انداز برای پیش‌پرداخت در یک محیط «امن» (مانند حساب پس‌انداز با بهره بالا یا گواهی سرمایه‌گذاری تضمینی) می‌تواند شبیه تعقیب یک هدف متحرک باشد.
اینجاست که بسیاری از خریداران برای اولین بار به کمک خانواده برای پرداخت پیش پرداخت مورد نیاز مراجعه می کنند. آبراموویچ گفت: “اگر این یک گزینه برای شماست، پس ممکن است راهی باشد که بتوانید معامله را انجام دهید.”
در اکتبر 2021، CIBC گزارش داد که والدین کانادایی در سال گذشته در مجموع 10 میلیارد دلار به فرزندان خود برای پیش پرداخت داده اند. میانگین هدیه از طرف والدین 82000 دلار بود که نسبت به سال 2015 که میانگین هدیه 52000 دلار بود تقریبا 60 درصد افزایش داشت. اگرچه کمک خانواده همیشه در دسترس نخواهد بود، اما می‌تواند راهی برای ورود به بازار شهرهای بزرگ کانادا با قیمت‌های بالا امروزی باشد.
6. نگران دریافت 20 درصد پیش پرداخت نباشید
اگر بتوانید پیش پرداخت 20 درصد یا بیشتر داشته باشید، ممکن است بتوانید از بیمه پیش فرضی که توسط شرکت وام مسکن و مسکن کانادا (CMHC) یا دو شرکت بیمه خصوصی ارائه شده بیمه پیش فرض وام مسکن (Canada Guaranty و Sagen) ارائه می شود، اجتناب کنید. قبلاً به عنوان Genworth شناخته می شد). (بعضی از خانه ها، مانند خانه هایی با قیمت بیش از 1 میلیون دلار، بدون توجه به مبلغ پیش پرداخت شما، واجد شرایط پوشش CMHC نیستند.)
بسته به میزان وام مسکن شما، هزینه بیمه پیش فرض وام مسکن 2.80 تا 4 درصد دیگر به وام مسکن شما اضافه می کند. به عنوان مثال، برای وام مسکن 500000 دلاری، 4 درصد اضافی، 20000 دلار دیگر به مبلغ وام مسکن شما اضافه می کند.
این برای جریان نقدی شما چه معنایی دارد؟ در یک وام مسکن 25 ساله با مدت پنج ساله 2.5٪، این 20000 دلار اضافی 90 دلار دیگر به هزینه های ماهانه شما اضافه می کند.
وقتی برای ورود به بازار مسکن پس‌انداز می‌کنید، فکر کردن به هزینه‌های اضافی دیگر می‌تواند شما را به عقب براند. آبراموویچ خاطرنشان کرد: اما وام های مسکن بیمه شده اغلب با نرخ های بهره بهتری همراه هستند، به این معنی که در پرداخت های ماهانه صرفه جویی می کنید. این به این دلیل است که ریسک نکول شما به بیمه‌گر وام مسکن منتقل شده است، به این معنی که شما یک شرط کم خطر برای وام‌دهنده وام مسکن هستید.
همچنین به خاطر داشته باشید که تا زمانی که شرایط را داشته باشید، می توانید از طرح پس انداز بازنشستگی ثبت شده خود (RRSP) به عنوان منبع پس انداز پیش پرداخت تحت طرح خریداران خانه استفاده کنید. اگر واجد شرایط خرید خانه برای اولین بار هستید، هم شما و هم همسر یا شریک حقوق عمومی می توانید هر کدام تا 35000 دلار از RRSP خود به عنوان پیش پرداخت برداشت کنید – اما وجوه باید حداقل 90 روز در RRSP شما باشد. قبل از اینکه آنها برداشته شوند
این نیاز 90 روزه می تواند مانعی برای خریدار واجد شرایطی باشد که می تواند اعداد را برای خرید خانه به کار ببندد، اما از قبل برنامه ریزی کافی نداشته است. جارد گاردنر، نماینده فروش املاک و مستغلات، می‌گوید: «بسیار وقت‌ها، خریدارانی که برای اولین‌بار خانه می‌کنند، سپرده خود را به اندازه کافی در RRSP خود نمی‌گذارند تا با پیشنهاد ارائه شود». “من سالی یک معامله را از دست می دهم زیرا خانه رویایی را پیدا کردیم، اما برای برآورده کردن شرایط HBP به تعطیلی 90 روزه نیاز داریم – و فروشنده محدودیت سخت 30 روزه می خواهد.” گاردنر اضافه می‌کند که «قرار دادن پول قبل از شروع به جستجو کمک بزرگی است».
7. گزینه های خود را بررسی کنید
هنگامی که در موقعیت خرید قرار گرفتید، مرحله نهایی این است که مطمئن شوید گزینه های وام مسکن خود را بررسی کرده اید و وام مسکن مناسب خود را انتخاب کرده اید.
این بدان معنی است که مطمئن شوید که اصول وام مسکن را درک می کنید، مانند تفاوت بین مدت وام مسکن – مدت زمانی که قرارداد وام مسکن شما معتبر است – و استهلاک وام مسکن، به این معنی که مدت زمان تخمینی برای پرداخت کامل وام مسکن شما طول می کشد. همچنین باید درک کنید که وام‌های مسکن باز که به شما امکان می‌دهند پرداخت‌های اضافی بدون جریمه انجام دهید، با وام‌های بسته‌شده که معمولاً نرخ بهره بهتری را ارائه می‌دهند، اما انعطاف‌پذیری پیش‌پرداخت یکسانی را ارائه نمی‌دهند، چقدر متفاوت است.
با این حال، احتمالاً بزرگترین انتخابی که باید انجام دهید، بین انتخاب یک وام مسکن با نرخ ثابت است که نرخ بهره آن در تمام مدت وام مسکن یکسان باشد، حتی اگر نرخ بهره در بازار گسترده‌تر افزایش یا کاهش یابد، یا وام مسکن با نرخ متغیر. که با تغییرات در بازار اعتبار، نرخ سود افزایش و کاهش خواهد یافت.
سون آدیمی، برنامه ریز مالی و کارگزار وام مسکن، خاطرنشان می کند که این موضوع فراتر از «ریاضی ساده» است. در عوض، این به بودجه شما و برنامه های شما برای ملک و سایر عوامل بستگی دارد. در اینجا، صرف زمان برای اطمینان از اینکه پاسخ همه سؤالات خود را از منبعی که به آن اعتماد دارید دریافت کرده اید بسیار مهم است.
همه چیز را با هم جمع کنید: خریدار خانه برای اولین بار قوانین خرید را دارد
در مجموع، با نظر کارشناسان ما، خرید خانه یکی از بزرگترین خریدهایی است که در طول عمر خود انجام خواهید داد. و قوانین حاکم بر استقراض برای خرید خانه نیز در طول زمان تغییر می کند.
همه‌گیری کووید-19 ابهامات جدیدی را برای خریداران خانه‌های آینده ایجاد کرده است. قیمت مسکن، ثبات درآمد و سلامت کلی اقتصاد کانادا همگی تحت تأثیر این همه‌گیری قرار گرفته‌اند و اثرات آن هنوز در حال آشکار شدن است. با این حال، این شش توصیه عملی می تواند GPS را برای خریدارانی که برای اولین بار خانه خریداری می کنند، از طریق یک چشم انداز در حال تغییر فراهم کند.
